Kaucja w przypadku najmu lokali jest bardzo często stosowanym rozwiązaniem. Ma ona zabezpieczać interesy właściciela mieszkania, który może obawiać się na przykład dewastacji lokalu lub zaległości płatniczych. W praktyce niestety zdarzają się problemy dotyczące odpowiedniego zastosowania kaucji. Częste są też spory związane ze zwrotem tego świadczenia. Warto zatem wyjaśnić, jak umowa najmu mieszkania powinna regulować kwestie powiązane z kaucją przy wynajmie. Przygotowanie takiej umowy wynajmu należy powierzyć ekspertowi, co zapewni większe bezpieczeństwo prawne.
Kaucja nie musi być obowiązkowym zabezpieczeniem
Umowa najmu mieszkania często zawiera klauzule dotyczące kaucji. Warto jednak wiedzieć, że takie zabezpieczenie nie ma charakteru obowiązkowego. Artykuł 6 ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje, że zawarcie umowy najmu mieszkania może, ale nie musi być uzależnione od wpłacenia kaucji przez najemcę. Wynajmujący może swobodnie wybierać, od których najemców będzie wymagał kaucji (zobacz: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 grudnia 2013 r.- sygn. akt I OSK 2154/13).
Kaucja zabezpiecza nierozliczone należności wynajmującego (właściciela mieszkania) na dzień opróżnienia lokalu. Chodzi zarówno o niezapłacony czynsz, jak i koszty naprawy ewentualnych uszkodzeń. W przypadku tradycyjnego wynajmu (tzn. innego niż okazjonalny oraz instytucjonalny), umowa najmu mieszkania nie powinna przewidywać kaucji wyższej niż dwunastokrotność miesięcznego czynszu według stawki na dzień zawarcia umowy. W praktyce kaucja ma zwykle dużo mniejszą wysokość.
Warto też pamiętać, że kaucja przy zwykłym najmie powinna być waloryzowana zgodnie ze zmianą czynszu. Jeżeli zatem najemca wpłacił trzykrotność miesięcznego czynszu jako kaucję, to w dniu zwrotu kaucji powinien otrzymać 300% miesięcznej stawki czynszowej obowiązującej już po ewentualnych podwyżkach. Wyjątkiem jest oczywiście sytuacja, w której kaucję trzeba pomniejszyć w związku ze zobowiązaniami najemcy względem właściciela mieszkania. Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje, że kaucja (po ewentualnym pomniejszeniu) podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od daty opróżnienia lokalu. Umowa najmu mieszkania nie powinna wydłużać tego miesięcznego terminu. Będzie to bowiem bezskuteczne w stosunku do najemcy.
Przy okazjonalnym najmie kaucja też będzie możliwa…
Najem okazjonalny jest wariantem, który coraz częściej wybierają właściciele mieszkań nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. Przyczyną takiej decyzji jest m.in. łatwość podnoszenia czynszu i dużo krótsza ścieżka eksmisyjna. Z podobnych względów wśród przedsiębiorców popularności nabiera przeznaczony tylko dla nich najem instytucjonalny.
Warto zatem sprawdzić, jak w przypadku tych dwóch rodzajów najmu ustawodawca uregulował kwestię kaucji. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów wskazują, że umowa najmu mieszkania w wariancie okazjonalnym oraz instytucjonalnym również może przewidywać obowiązek wniesienia kaucji przez najemcę. Szczegółowe zasady dotyczące takiego zabezpieczenia nieco się jednak różnią względem tradycyjnego najmu.
Należy wiedzieć, że w przypadku najmu okazjonalnego, ustawodawca wprowadził niższy maksymalny limit wysokości kaucji. Mowa o kwocie nie wyższej niż 600% miesięcznego czynszu według stawki z dnia zawarcia umowy. Identyczny limit wysokości kaucji dotyczy też najmu instytucjonalnego. Ustawa o ochronie praw lokatorów informuje, że w przypadku tych obydwu niestandardowych rodzajów najmu (tzn. okazjonalnego oraz instytucjonalnego), zwrot kaucji musi nastąpić przed upływem miesiąca od daty opróżnienia „M”.
Przepisy regulujące zasady najmu okazjonalnego mówią, że kaucja może dodatkowo posłużyć do pokrycia kosztów egzekucji. Identyczna zasada dotyczy najmu instytucjonalnego. Firma prowadząca taki instytucjonalny najem może dodatkowo potrącać na bieżąco niezapłacony czynsz z kaucji i następnie występować do najemcy o uzupełnienie pomniejszonej kaucji. Umowa najmu mieszkania powinna wskazywać termin uzupełnienia wysokości kaucji.
Umowa najmu mieszkania a kaucja: prawnik pomoże
Powyższe wyjaśnienia potwierdzają, że kwestia kaucji przy najmie mieszkania nie jest tak oczywista, jak można by sądzić po pobieżnej lekturze przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Podobna sytuacja dotyczy też innych aspektów wynajmu lokali. Właśnie dlatego umowa najmu mieszkania powinna zostać przygotowana z pomocą doświadczonego prawnika.
